La pigione è reale?
Il reddito regge il prezzo. mfhcheck confronta le pigioni dichiarate con la rilevazione strutturale UST del comune. Se sono nettamente superiori, state comprando un’ipotesi — non un’entrata.
Verifica d’acquisto indipendente per case plurifamiliari
Verificate prima di fare un’offerta.
mfhcheck confronta un immobile in vendita in circa due minuti con nove registri ufficiali — pigioni, zona, rumore, RDPP — e mostra dove il prezzo regge e dove dovete fare domande. Senza registrazione, senza e-mail, con una fascia dichiarata di ±20 %.
Esempi: · · ·
Nessuna registrazione · Nessuna e-mail · Risultato immediato
- 9
- registri ufficiali
- ~2 min
- fino al referto
- ±20 %
- fascia dichiarata
- CHF 0
- senza conto, senza e-mail
Campi 02–07 · L’ambito del controllo
Sei punti che decidono il prezzo.
Cinque li verifica il sistema contro i registri ufficiali. Il sesto potete verificarlo solo voi — per questo sta nel protocollo.
Risanamenti arretrati?
Il REA indica periodo di costruzione e sistema di riscaldamento di ogni edificio. Una casa del 1965 con riscaldamento a nafta non è un difetto — ma un fattore di prezzo che nell’annuncio compare di rado.
Zona e riserva?
L’appartenenza alla zona e la misurazione ufficiale mostrano se esiste una riserva di sfruttamento o se il fondo è esaurito. Entrambe spostano notevolmente il valore del terreno — in entrambe le direzioni.
Rumore?
Il catasto federale del rumore conosce il rumore stradale e ferroviario alla particella. Il rumore pesa su pigione e rivendita — e nel tranquillo sabato del sopralluogo spesso non si sente.
Iscrizioni RDPP?
Il catasto RDPP elenca le restrizioni di diritto pubblico della proprietà: linee di arretramento, protezione delle acque, indicazioni di siti inquinati. Ciò che vi figura non si negozia.
Il sesto punto
Cantine umide, facciate stanche, lo stato del vano scale: nessun registro lo vede. Questo campo resta volutamente vuoto nel protocollo — appartiene a voi, sul posto.
Campo 08 · Il test rapido
Una divisione che rivela più di qualsiasi dossier di vendita.
Il prezzo d’acquisto diviso per la pigione annua netta: il fattore del prezzo d’acquisto. Calcolatelo prima di fissare l’appuntamento per il sopralluogo.
Prezzo d’acquisto÷Pigione annua netta=Fattore
Come si calcola
State pagando 24 volte la pigione annua? 30 volte? Il numero da solo dice poco — decisivo è il confronto con il luogo. A seconda del cantone i fattori usuali stanno fra 20× e 33×, i rendimenti lordi fra il 3.0 % e il 4.9 %.
Che cosa significa uno scarto
Un fattore sopra la fascia locale non significa automaticamente strapagato. Significa: la giustificazione deve stare nell’immobile — riserva, stato, posizione — e non nell’annuncio. È esattamente ciò che verifica l’analisi completa.
Le fasce usuali di tutti i 26 cantoni — fattore del prezzo d’acquisto e rendimento lordo, con fonte e stato dei dati — le tiene mfhindex.ch. Stato dei dati rendimenti: 8.8.2026. Per il vostro indirizzo concreto il controllo calcola con i valori del vostro comune.
Campo 09 · Metodo
Nove registri, quattro passaggi di calcolo, ogni cifra con la fonte.
mfhcheck calcola con ciò che rileva lo Stato — non con ciò che pubblicano i portali.
| 01 | REA / MADD |
| 02 | Misurazione ufficiale |
| 03 | Catasto RDPP |
| 04 | Rilevazione strutturale UST |
| 05 | Censimento delle abitazioni vuote |
| 06 | Catasto del rumore |
| 07 | Classi di servizio TP dell’ARE |
| 08 | Prezzi cantonali del terreno |
| 09 | Trapassi |
La base ufficiale
REA/MADD, misurazione ufficiale, catasto RDPP, rilevazione strutturale UST, censimento delle abitazioni vuote, catasto del rumore, classi di servizio TP dell’ARE, prezzi cantonali del terreno, trapassi. Tutti i nove registri vengono interrogati di fresco per ogni indirizzo.
Stato dei dati prezzi dei terreni: 8.8.2026
Valore di reddito in quattro strati
Dal reddito lordo al valore di reddito capitalizzato, passando per gestione e accantonamenti: ogni valore intermedio è esposto apertamente, con fonte e stato dei dati. Potete ricalcolare ogni riga — e dovreste farlo.
Trilingue, senza conto
La verifica funziona in tedesco, francese e italiano. Senza registrazione, senza e-mail: basta l’indirizzo, il referto è vostro.
Campo 10 · Attestato negativo
Che cosa questa verifica non fa.
Un rapporto di verifica che tace i propri limiti non lo è.
Nessun sopralluogo
mfhcheck non è mai stato nell’edificio. Lo stato di tetto, condotte e cantine resta il punto sei — il vostro.
Nessun contratto di locazione
Si verifica il livello delle pigioni contro la statistica, non contro i contratti reali. Pigioni scalari, spese accessorie e termini di disdetta li vedete solo voi.
Nessuna consulenza legale
Le iscrizioni RDPP vengono mostrate e spiegate, non valutate giuridicamente. Per qualcosa di vincolante servono notariato o avvocatura.
±20 % — e ce ne assumiamo la responsabilità
Una valutazione a distanza dai registri porta una fascia di circa ±20 %. Chi valuta al centesimo senza conoscere la casa arrotonda soltanto con più grazia.
Campo 11 · Prossimi passi
Quando dall’interesse nasce un’offerta.
CHF 0
Analisi di dettaglio gratuita
Su richiesta una persona esamina la vostra verifica: gratuitamente, con l’inquadramento dei valori anomali e delle domande aperte per il sopralluogo.
CHF 1'000–4'000
La perizia completa
Una perizia del valore venale secondo SIA/SVKG costa sul mercato CHF 1'000–4'000 e richiede settimane. Sensata appena volete agire — mfhcheck vi mostra prima se questo passo vale la pena.
Campo 12 — Appendice
Domande sulla procedura.
Conviene comprare una casa plurifamiliare?
Conviene se il reddito dopo costi e interessi batte l’alternativa e se potete reggere la concentrazione. Calcolate dal 18 al 25 per cento del reddito locativo in costi di gestione e accantonate una riserva per i rinnovi. Chi guarda solo il rendimento lordo si abbellisce l’oggetto.
Quale rendimento è realistico all’acquisto?
Quello che in quella posizione viene pagato — non quello che sta nell’annuncio. In un centro è normale sotto il 3 per cento, in campagna sopra il 4,5. Un’offerta nettamente sopra il livello locale ha quasi sempre una ragione: contratti a termine, rumore, arretrato di manutenzione o una zona che consente meno di quanto si supponeva.
A cosa devo fare attenzione prima di comprare?
A sei cose: il reddito locativo effettivo rispetto a quello di mercato, l’anno di costruzione e l’ultimo risanamento, la zona e ciò che consente ancora, l’esposizione al rumore, eventuali diritti di superficie o limitazioni d’uso nel catasto RDPP, e lo sfitto del comune. Cinque di queste stanno in registri ufficiali e si verificano prima del sopralluogo.
Come riconosco un arretrato di manutenzione?
Dallo scarto fra la pigione ottenuta e quella di mercato, con un edificio di età elevata. Chi non risana da vent’anni non può chiedere la pigione di mercato — la pigione bassa è il sintomo, non lo sconto. Mettete nel prezzo i costi fino alla pigione raggiungibile, non nel futuro.
Il prezzo richiesto è equo?
Dividetelo per il reddito locativo annuo senza spese accessorie. Il fattore d’acquisto che ne esce deve stare al livello del luogo. Se è nettamente sopra, state pagando qualcosa di diverso dal reddito — a volte a ragione, per esempio per una riserva edificatoria inutilizzata, spesso no.
La verifica sostituisce un sopralluogo?
No, e non lo pretende. Vi dice in anticipo se il sopralluogo vale la pena e quali tre domande porvi. Ciò che nessun registro conosce — lo stato delle colonne montanti, i contratti di locazione, il rapporto con il vicinato — lo vedete solo voi sul posto.
Titolare
Uno strumento di egoysta AG.
mfhcheck è sviluppato e gestito da egoysta AG. La logica di valutazione è documentata, le fonti dei dati sono ufficiali, lo stato dei dati figura in ogni referto.
Ein Angebot derStiamo cercando il Suo immobile …
Verifica dell'indirizzo in corso
Immobile trovato
È questo il Suo immobile?
La foto aerea non si sta caricando al momento.
La valutazione prosegue comunque.
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Letto dai registri ufficiali
Gli edifici di questa particella
Questi dati non deve inserirli Lei. mfhcheck li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Probabilmente non è una casa plurifamiliare. Il registro federale degli edifici e delle abitazioni conosce meno di tre appartamenti a questo indirizzo. mfhcheck è concepito per le case plurifamiliari. Le case uni- e bifamiliari si negoziano come abitazioni di proprietà, per prezzi comparabili e non per il reddito, e una valutazione coerente non può essere garantita in questo caso. Può comunque proseguire.
Quanti appartamenti ha l'immobile?
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
Quanto è grande la superficie abitabile totale?
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
m²
Qual è lo stato dell'immobile?
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Suo reddito locativo annuo
Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
CHF / anno
Reddito locativo annuo, netto
CHF …
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
Quanti posteggi, a quale pigione?
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
CHF / mese
—
Cosa si applica all'immobile?
Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Il terreno è di Sua proprietà?
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
Quando desidera vendere?
La Sua valutazione è in elaborazione …
Calcolo del valore di reddito in corso
La Sua analisi del valore
Prezzo di mercato stimato
—
- Oggetti comparabili sul mercato
- Pigioni di mercato nei dintorni
- Rendimento lordo
- Potenziale di sviluppo (riserva edificatoria)
- Reddito locativo l'anno
- Prezzo per m² di superficie abitabile
- Prezzo per appartamento
- Spese accessorie d'acquisto nel cantone
Ripartizione stimata degli appartamenti
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Sviluppo edilizio nei dintorni
Dinamica di mercato nel comune
Rischi rilevati dai catasti
Evoluzione dei prezzi nel comune
Basi tratte dai registri ufficiali
Desidera vendere?
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
L'analisi dettagliata, calcolata da persone
Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Richiesto. La ricontatteremo entro 24 ore con l'analisi dettagliata.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhcheck. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhcheck.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhcheck solo con l'invio del modulo.
Il Suo valore di riferimento—