Le loyer est-il réel ?
Le rendement porte le prix. mfhcheck compare les loyers déclarés avec le relevé structurel de l’OFS de la commune. S’ils sont nettement au-dessus, vous achetez une hypothèse — pas une recette.
Vérification d’achat indépendante pour immeubles de rapport
Vérifiez avant de faire une offre.
mfhcheck confronte un objet d’achat en deux minutes environ avec neuf registres officiels — loyers, zone, bruit, RDPPF — et montre où le prix tient et où vous devez poser des questions. Sans inscription, sans e-mail, avec une fourchette déclarée de ±20 %.
Exemples : · · ·
Sans inscription · Sans adresse e-mail · Résultat immédiat
- 9
- registres officiels
- ~2 min
- jusqu’au constat
- ±20 %
- fourchette déclarée
- CHF 0
- sans compte, sans e-mail
Champs 02–07 · L’étendue du contrôle
Six points qui décident du prix.
Le système en vérifie cinq contre les registres officiels. Le sixième, vous seul pouvez le vérifier — c’est pourquoi il figure au protocole.
Travaux en retard ?
Le RegBL indique la période de construction et le système de chauffage de chaque bâtiment. Une maison de 1965 chauffée au mazout n’est pas un défaut — mais un facteur de prix qui figure rarement dans l’annonce.
Zone et réserve ?
L’appartenance à la zone et la mensuration officielle montrent s’il existe une réserve d’utilisation ou si la parcelle est épuisée. Les deux déplacent considérablement la valeur du terrain — dans les deux sens.
Du bruit ?
Le cadastre fédéral du bruit connaît le bruit routier et ferroviaire à la parcelle près. Le bruit pèse sur le loyer et la revente — et ne s’entend souvent pas le samedi tranquille de la visite.
Inscriptions RDPPF ?
Le cadastre RDPPF liste les restrictions de droit public à la propriété : alignements, protection des eaux, indications de sites pollués. Ce qui y figure ne se négocie pas.
Le sixième point
Caves humides, façades fatiguées, l’état de la cage d’escalier : aucun registre ne le voit. Ce champ reste volontairement vide dans le protocole — il vous appartient, sur place.
Champ 08 · Le test rapide
Une division qui en révèle plus que n’importe quel dossier de vente.
Le prix d’achat divisé par le loyer annuel net : le facteur de prix d’achat. Calculez-le avant de convenir du rendez-vous de visite.
Prix d’achat÷Loyer annuel net=Facteur
Comment calculer
Payez-vous 24 fois le loyer annuel ? 30 fois ? Le chiffre seul dit peu — c’est la comparaison avec le lieu qui compte. Selon le canton, les facteurs usuels se situent entre 20× et 33×, les rendements bruts entre 3.0 % et 4.9 %.
Ce que signifie un écart
Un facteur au-dessus de la fourchette locale ne signifie pas automatiquement surpayé. Il signifie : la justification doit se trouver dans l’objet — réserve, état, situation — et non dans l’annonce. C’est exactement ce que vérifie l’analyse complète.
Les fourchettes usuelles des 26 cantons — facteur de prix d’achat et rendement brut, avec source et état des données — sont tenues par mfhindex.ch. État des données rendements : 8.8.2026. Pour votre adresse concrète, la vérification calcule avec les valeurs de votre commune.
Champ 09 · Méthode
Neuf registres, quatre étapes de calcul, chaque chiffre avec sa source.
mfhcheck calcule avec ce que l’État relève — pas avec ce que les portails publient.
| 01 | RegBL / MADD |
| 02 | Mensuration officielle |
| 03 | Cadastre RDPPF |
| 04 | Relevé structurel de l’OFS |
| 05 | Recensement des logements vacants |
| 06 | Cadastre du bruit |
| 07 | Classes de desserte TP de l’ARE |
| 08 | Prix cantonaux du terrain |
| 09 | Mutations |
La base officielle
RegBL/MADD, mensuration officielle, cadastre RDPPF, relevé structurel de l’OFS, recensement des logements vacants, cadastre du bruit, classes de desserte TP de l’ARE, prix cantonaux du terrain, mutations. Les neuf registres sont interrogés à neuf pour chaque adresse.
État des données prix du terrain : 8.8.2026
Valeur de rendement en quatre couches
Du revenu brut à la valeur de rendement capitalisée, en passant par l’exploitation et les provisions : chaque valeur intermédiaire est présentée ouvertement, avec source et état des données. Vous pouvez recalculer chaque ligne — et vous devriez.
Trilingue, sans compte
La vérification fonctionne en allemand, en français et en italien. Sans inscription, sans e-mail : l’adresse suffit, le constat vous appartient.
Champ 10 · Attestation négative
Ce que cette vérification ne fait pas.
Un rapport de contrôle qui tait ses limites n’en est pas un.
Pas de visite
mfhcheck n’a jamais été dans le bâtiment. L’état du toit, des conduites et des caves reste le point six — le vôtre.
Pas de baux
C’est le niveau des loyers qui est vérifié contre la statistique, pas les contrats réels. Loyers échelonnés, charges et délais de résiliation, vous seul les voyez.
Pas de conseil juridique
Les inscriptions RDPPF sont affichées et expliquées, pas appréciées juridiquement. Pour du contraignant, il faut un notaire ou une avocate.
±20 % — et nous l’assumons
Une évaluation à distance à partir de registres porte une fourchette d’environ ±20 %. Qui évalue à deux décimales près sans connaître la maison ne fait qu’arrondir plus joliment.
Champ 11 · Prochaines étapes
Quand l’intérêt devient une offre.
CHF 0
Analyse détaillée gratuite
Sur demande, un humain examine votre vérification : gratuitement, avec une mise en perspective des valeurs frappantes et des questions ouvertes pour la visite.
CHF 1'000–4'000
L’expertise complète
Une expertise de la valeur vénale selon SIA/SVKG coûte sur le marché CHF 1'000–4'000 et prend des semaines. Judicieuse dès que vous voulez agir — mfhcheck vous montre avant si ce pas en vaut la peine.
Champ 12 — Annexe
Questions sur la procédure.
L’achat d’un immeuble locatif en vaut-il la peine ?
Il en vaut la peine si le revenu après coûts et intérêts bat l’alternative et si vous pouvez porter la concentration. Comptez 18 à 25 pour cent du revenu locatif en frais d’exploitation et constituez une réserve de rénovation. Qui ne regarde que le rendement brut s’embellit l’objet.
Quel rendement est réaliste à l’achat ?
Celui qui se paie à cet emplacement — pas celui qui figure dans l’annonce. Dans un centre, moins de 3 pour cent est normal ; à la campagne, plus de 4,5. Une offre nettement au-dessus du niveau local a presque toujours une raison : baux à durée déterminée, bruit, retard d’entretien ou une zone qui autorise moins que supposé.
À quoi dois-je faire attention avant l’achat ?
À six choses : le revenu locatif effectif face au niveau du marché, l’année de construction et la dernière rénovation, la zone et ce qu’elle autorise encore, l’exposition au bruit, les éventuels droits de superficie ou restrictions d’usage au cadastre RDPPF, et le taux de vacance de la commune. Cinq d’entre elles figurent dans des registres officiels et se vérifient avant la visite.
Comment reconnaître un retard d’entretien ?
À l’écart entre le loyer obtenu et le loyer usuel, alors que le bâtiment est ancien. Qui n’a pas rénové depuis vingt ans ne peut pas demander le loyer du marché — le loyer bas est le symptôme, pas le rabais. Intégrez au prix les coûts jusqu’au loyer atteignable, pas à l’avenir.
Le prix demandé est-il équitable ?
Divisez-le par le revenu locatif annuel sans charges. Le multiple d’achat obtenu doit correspondre au niveau du lieu. S’il se situe nettement au-dessus, vous payez pour autre chose que le revenu — parfois à juste titre, par exemple pour une réserve constructible inutilisée, souvent non.
Le contrôle remplace-t-il une visite ?
Non, et il ne le prétend pas. Il vous dit à l’avance si la visite en vaut la peine et quelles trois questions y poser. Ce qu’aucun registre ne connaît — état des colonnes montantes, baux, relation avec le voisinage — vous seul le voyez sur place.
Éditeur
Un outil d’egoysta AG.
mfhcheck est développé et exploité par egoysta AG. La logique d’évaluation est documentée, les sources de données sont officielles, l’état des données figure dans chaque constat.
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Est-ce votre bien ?
La vue aérienne ne se charge pas pour l'instant.
L'estimation se poursuit malgré tout.
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Extrait des registres officiels
Les bâtiments de cette parcelle
Vous n'avez pas besoin de saisir ces données. mfhcheck les extrait du registre fédéral des bâtiments et des logements, de la mensuration officielle et des données de l'ARE, de l'OFEV et de l'OFT.
Probablement pas un immeuble de rendement. Le registre fédéral des bâtiments et des logements connaît moins de trois logements à cette adresse. mfhcheck est conçu pour les immeubles plurifamiliaux. Les maisons individuelles et bifamiliales se négocient comme des logements en propriété, par prix comparables et non par le rendement, et une évaluation cohérente ne peut pas être garantie ici. Vous pouvez néanmoins continuer.
Combien de logements compte le bien ?
Pour ce bâtiment, le registre n'indique pas de nombre de logements. Merci de le préciser brièvement.
Quelle est la surface habitable totale ?
La surface locative de l'ensemble des logements. Une estimation suffit.
m²
Quel est l'état du bien ?
L'état détermine le rendement brut retenu par les acheteurs, et donc le prix.
Votre revenu locatif annuel
Le Revenu locatif annuel est la somme de tous les loyers nets par année, hors charges. Il permet, avec le prix d'achat, de calculer le Rendement brut en pourcent, l'indicateur avec lequel se négocient les immeubles locatifs en Suisse. Occupez-vous vous-même l'un des logements ? Son loyer de marché compte alors aussi. Cochez la case ci-dessous, nous l'intégrons au calcul.
CHF / an
Revenu locatif annuel, net
CHF …
Ou déplacez le curseur : il démarre à l'estimation de marché de cet immeuble. La bande claire représente le niveau de marché du quartier, le losange notre estimation.
Comment le bien est-il équipé en stationnement ?
Les places génèrent un revenu propre. Les places couvertes comptent plus que les places extérieures.
Combien de places, à quel loyer ?
Les places sont évaluées séparément, car les acheteurs les calculent différemment des surfaces d'habitation. Les valeurs proposées ci-dessous proviennent du niveau de prix de votre commune. Modifiez-les si vous disposez d'informations plus précises.
CHF / mois
—
Qu'est-ce qui s'applique au bien ?
Plusieurs choix possibles. Si rien ne s'applique, passez simplement à la suite.
Le terrain vous appartient-il aussi ?
Les biens en droit de superficie se négocient sur le marché avec une décote sensible.
Quand souhaitez-vous vendre ?
Votre estimation est en cours …
Calcul de la valeur de rendement
Votre analyse de valeur
Prix de marché estimé
—
- Objets comparables sur le marché
- Loyers de marché dans les environs
- Rendement brut
- Potentiel de développement (réserve constructible)
- Revenu locatif p. a.
- Prix par m² de surface habitable
- Prix par logement
- Frais d'acquisition dans le canton
Répartition estimée des logements
| Log. | Étage | Pièces | Surface | Loyer CHF/mois* |
|---|
* Valeur selon le relevé structurel OFS 2024 (nouveaux baux), ajustée selon l'emplacement et l'état. Les loyers effectifs de vos contrats peuvent s'en écarter.
Bases légales : zones, plans d'aménagement, règlement des constructions
Développement du bâti dans les environs
Évolution du marché dans la commune
Risques issus des cadastres
Évolution des prix de la commune
Données de base issues des registres officiels
Souhaitez-vous vendre ?
Alors un second regard s'impose. Nous vérifions ce que les acheteurs paient aujourd'hui réellement pour votre bien et vous accompagnons jusqu'à la signature. Gratuit et sans engagement.
L'analyse détaillée, calculée par des personnes
Nous examinons le micro-emplacement, les transactions comparables et le potentiel de rénovation de votre bien. Sous 24 heures, vous recevez une recommandation de prix fiable, en toute discrétion et sans engagement.
Demandé. Nous vous recontactons sous 24 heures avec l'analyse détaillée.
Pour situer ce chiffre. L'estimation repose sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse ainsi que sur l'observation continue du marché par mfhcheck. Il s'agit d'une fourchette indicative fondée sur les données qui nous sont connues ; elle ne remplace pas une expertise de la valeur vénale selon SIA/SVKG. Cette fourchette reflète ce qu'obtiennent des ventes bien préparées, au-dessus de la valeur indicative. Pour une recommandation de prix fiable, nos experts examinent personnellement votre bien : micro-emplacement, état, baux et potentiel.
Estimation fondée sur les registres officiels et les services géographiques de la Suisse. La liste complète des sources de données et des attributions figure sous mfhcheck.ch/quellen. Fond de carte © swisstopo · vue de rue © Google. Vos données ne sont transmises à mfhcheck qu'au moment de l'envoi du formulaire.
Votre valeur indicative—