Ist die Miete echt?
Der Ertrag trägt den Preis. mfhcheck vergleicht die ausgewiesenen Mieten mit der BFS-Strukturerhebung der Gemeinde. Liegen sie deutlich darüber, kaufen Sie eine Annahme — keine Einnahme.
Unabhängige Kaufprüfung für Mehrfamilienhäuser
Prüfen, bevor Sie bieten.
mfhcheck gleicht ein Kaufobjekt in rund zwei Minuten mit neun amtlichen Registern ab — Mieten, Zone, Lärm, ÖREB — und zeigt, wo der Preis hält und wo Sie nachfragen müssen. Ohne Registrierung, ohne E-Mail, mit deklarierter Bandbreite von ±20 %.
Beispiele: · · ·
Keine Anmeldung · Keine E-Mail nötig · Ergebnis sofort
- 9
- amtliche Register
- ~2 Min.
- bis zum Befund
- ±20 %
- deklarierte Bandbreite
- CHF 0
- ohne Konto, ohne E-Mail
Felder 02–07 · Der Prüfumfang
Sechs Punkte, die über den Preis entscheiden.
Fünf prüft das System gegen amtliche Register. Den sechsten können nur Sie prüfen — deshalb steht er im Protokoll.
Sanierungsstau?
Das GWR nennt Bauperiode und Heizsystem jedes Gebäudes. Ein Haus von 1965 mit Ölheizung ist kein Mangel — aber ein Preisfaktor, der im Inserat selten steht.
Zone und Reserve?
Zonenzugehörigkeit und amtliche Vermessung zeigen, ob Ausnützungsreserve besteht oder das Grundstück ausgereizt ist. Beides verschiebt den Landwert erheblich — in beide Richtungen.
Lärm?
Der eidgenössische Lärmkataster kennt Strassen- und Bahnlärm parzellengenau. Lärm drückt auf Miete und Wiederverkauf — und ist am ruhigen Besichtigungssamstag oft nicht zu hören.
ÖREB-Einträge?
Der ÖREB-Kataster listet öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen: Baulinien, Gewässerschutz, Hinweise auf belastete Standorte. Was dort steht, verhandeln Sie nicht weg.
Der sechste Punkt
Feuchte Keller, müde Fassaden, der Zustand des Treppenhauses: Das sieht kein Register. Dieses Feld bleibt im Protokoll bewusst leer — es gehört Ihnen, vor Ort.
Feld 08 · Der Schnelltest
Eine Division, die mehr verrät als jedes Exposé.
Kaufpreis geteilt durch Netto-Jahresmiete: der Kaufpreisfaktor. Rechnen Sie ihn aus, bevor Sie den Besichtigungstermin vereinbaren.
Kaufpreis÷Netto-Jahresmiete=Faktor
So rechnen Sie
Bezahlen Sie das 24-fache der Jahresmiete? Das 30-fache? Die Zahl allein sagt wenig — entscheidend ist der Vergleich mit dem Ort. Je nach Kanton liegen die üblichen Faktoren zwischen 20× und 33×, die Bruttorenditen zwischen 3.0 % und 4.9 %.
Was eine Abweichung bedeutet
Ein Faktor über der Ortsspanne heisst nicht automatisch überteuert. Er heisst: Die Begründung muss im Objekt liegen — Reserve, Zustand, Lage — und nicht im Inserat. Genau das prüft die vollständige Analyse.
Die üblichen Spannen aller 26 Kantone — Kaufpreisfaktor und Bruttorendite, mit Quelle und Datenstand — führt mfhindex.ch. Datenstand Renditen: 8.8.2026. Für Ihre konkrete Adresse rechnet die Prüfung mit den Werten Ihrer Gemeinde.
Feld 09 · Methode
Neun Register, vier Rechenschritte, jede Zahl mit Quelle.
mfhcheck rechnet mit dem, was der Staat erhebt — nicht mit dem, was Portale inserieren.
| 01 | GWR / MADD |
| 02 | Amtliche Vermessung |
| 03 | ÖREB-Kataster |
| 04 | BFS-Strukturerhebung |
| 05 | Leerwohnungszählung |
| 06 | Lärmkataster |
| 07 | ÖV-Güteklassen des ARE |
| 08 | Kantonale Bodenpreise |
| 09 | Handänderungen |
Die amtliche Basis
GWR/MADD, amtliche Vermessung, ÖREB-Kataster, BFS-Strukturerhebung, Leerwohnungszählung, Lärmkataster, ÖV-Güteklassen des ARE, kantonale Bodenpreise, Handänderungen. Alle neun Register werden pro Adresse frisch abgefragt.
Datenstand Bodenpreise: 8.8.2026
Ertragswert in vier Schichten
Vom Rohertrag über Bewirtschaftung und Rückstellungen zum kapitalisierten Ertragswert: Jeder Zwischenwert wird offen ausgewiesen, mit Quelle und Datenstand. Sie können jede Zeile nachrechnen — und sollten es.
Dreisprachig, ohne Konto
Die Prüfung läuft auf Deutsch, Französisch und Italienisch. Ohne Registrierung, ohne E-Mail: Die Adresse genügt, der Befund gehört Ihnen.
Feld 10 · Negativattest
Was diese Prüfung nicht leistet.
Ein Prüfbericht, der seine Grenzen verschweigt, ist keiner.
Keine Besichtigung
mfhcheck war nie im Gebäude. Der Zustand von Dach, Leitungen und Kellern bleibt Punkt sechs — Ihrer.
Keine Mietverträge
Geprüft wird das Mietniveau gegen die Statistik, nicht gegen die tatsächlichen Verträge. Staffelmieten, Nebenkosten und Kündigungsfristen sehen nur Sie.
Keine Rechtsberatung
ÖREB-Einträge werden angezeigt und erklärt, nicht juristisch gewürdigt. Für Verbindliches braucht es Notariat oder Anwältin.
±20 % — und dazu stehen wir
Eine Fernbewertung aus Registern trägt eine Bandbreite von rund ±20 %. Wer ohne das Haus zu kennen auf zwei Stellen genau bewertet, rundet nur schöner.
Feld 11 · Nächste Schritte
Wenn aus Interesse ein Angebot wird.
CHF 0
Kostenlose Detailanalyse
Auf Anfrage sieht sich ein Mensch Ihre Prüfung an: kostenlos, mit Einordnung der auffälligen Werte und der offenen Fragen für die Besichtigung.
CHF 1'000–4'000
Das volle Gutachten
Ein Verkehrswertgutachten nach SIA/SVKG kostet am Markt CHF 1'000–4'000 und braucht Wochen. Sinnvoll, sobald Sie handeln wollen — mfhcheck zeigt Ihnen vorher, ob sich dieser Schritt lohnt.
Feld 12 — Anhang
Fragen zum Verfahren.
Lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses?
Er lohnt sich, wenn der Ertrag nach Kosten und Zins die Alternative schlägt und Sie den Klumpen tragen können. Rechnen Sie mit Bewirtschaftungskosten von 18 bis 25 Prozent des Mietertrags und legen Sie eine Erneuerungsrücklage zurück. Wer nur die Bruttorendite anschaut, rechnet sich das Objekt schön.
Welche Rendite ist beim Kauf realistisch?
Die, die in dieser Lage bezahlt wird — nicht die, die im Inserat steht. In einem Zentrum sind unter 3 Prozent normal, auf dem Land über 4,5. Ein Angebot, das deutlich über dem Ortsniveau liegt, hat fast immer einen Grund: befristete Mietverhältnisse, Lärm, Sanierungsstau oder eine Zone, die weniger erlaubt als angenommen.
Worauf muss ich vor dem Kauf achten?
Auf sechs Dinge: den tatsächlichen Mietertrag gegenüber dem markttüblichen, das Baujahr und die letzte Sanierung, die Zone und was sie noch erlaubt, die Lärmbelastung, allfällige Baurechts- oder Nutzungsbeschränkungen im ÖREB-Kataster, und den Leerstand der Gemeinde. Fünf davon stehen in amtlichen Registern und lassen sich vor der Besichtigung prüfen.
Wie erkenne ich einen Sanierungsstau?
An der Lücke zwischen erzielter und marktüblicher Miete bei gleichzeitig hohem Baualter. Wer seit zwanzig Jahren nicht saniert hat, kann nicht Marktmiete verlangen — die tiefe Miete ist das Symptom, nicht der Rabatt. Rechnen Sie die Kosten bis zur erreichbaren Miete in den Preis ein, nicht in die Zukunft.
Ist der geforderte Preis fair?
Teilen Sie ihn durch den Jahresmietertrag ohne Nebenkosten. Der Kaufpreisfaktor, der herauskommt, muss zum Ortsniveau passen. Liegt er deutlich darüber, zahlen Sie für etwas anderes als den Ertrag — manchmal zu Recht, etwa für eine ungenutzte Baureserve, oft aber nicht.
Ersetzt der Check eine Besichtigung?
Nein, und er behauptet es nicht. Er sagt Ihnen vorher, ob sich die Besichtigung lohnt und welche drei Fragen Sie dort stellen sollten. Was ein Register nicht kennt — Zustand der Steigleitungen, Mietverträge, das Verhältnis zur Nachbarschaft — sehen nur Sie vor Ort.
Träger
Ein Werkzeug der egoysta AG.
mfhcheck wird von der egoysta AG entwickelt und betrieben. Die Bewertungslogik ist dokumentiert, die Datenquellen sind amtlich, der Datenstand steht in jedem Befund.
Ein Angebot derWir suchen Ihre Liegenschaft …
Adresse wird geprüft
Liegenschaft gefunden
Ist das Ihre Liegenschaft?
Das Luftbild lädt gerade nicht.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Aus den amtlichen Registern gelesen
Die Häuser dieser Parzelle
Diese Angaben müssen Sie nicht erfassen. mfhcheck liest sie aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes, der amtlichen Vermessung und den Datensätzen von ARE, BAFU und BAV.
Wohl kein Mehrfamilienhaus. Das Gebäude- und Wohnungsregister kennt an dieser Adresse weniger als drei Wohnungen. mfhcheck ist auf Mehrfamilienhäuser ausgelegt. Ein- und Zweifamilienhäuser handeln als Eigenheime über Vergleichspreise, nicht über den Ertrag, und eine stimmige Bewertung ist hier nicht gewährleistet. Sie können trotzdem fortfahren.
Wie viele Wohnungen hat die Liegenschaft?
Für dieses Gebäude führt das Register keine Wohnungszahl. Bitte kurz angeben.
Wie gross ist die Wohnfläche insgesamt?
Die vermietbare Fläche aller Wohnungen zusammen. Eine Schätzung genügt.
m²
Wie ist der Zustand der Liegenschaft?
Der Zustand bestimmt die Bruttorendite, mit der Käufer rechnen, und damit den Preis.
Ihr Jahresmietertrag
Der Jahresmietertrag ist die Summe aller Netto-Mietzinsen pro Jahr, ohne Nebenkosten. Aus ihm und dem Kaufpreis ergibt sich die Bruttorendite in Prozent, die Kennzahl, mit der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehandelt werden. Wohnen Sie selbst in einer der Wohnungen? Dann zählt auch deren Marktmiete. Setzen Sie unten das Häkchen, wir rechnen sie dazu.
CHF / Jahr
Jahresmietertrag, netto
CHF …
Oder am Regler ziehen: er startet bei der Marktschätzung dieses Hauses. Das helle Band ist das Marktniveau der Lage, die Raute unsere Schätzung.
Wie ist die Liegenschaft parkiert?
Plätze bringen eigenen Ertrag. Einstellplätze zählen mehr als Aussenplätze.
Wie viele Plätze, zu welcher Miete?
Plätze werden eigenständig bewertet, weil Käufer sie anders rechnen als Wohnraum. Die Vorgaben unten stammen aus dem Preisniveau Ihrer Gemeinde. Überschreiben Sie sie, wenn Sie es genauer wissen.
CHF / Mt.
—
Was trifft auf die Liegenschaft zu?
Mehrfachauswahl möglich. Trifft nichts zu, gehen Sie einfach weiter.
Gehört Ihnen auch der Boden?
Liegenschaften im Baurecht werden am Markt mit einem deutlichen Abschlag gehandelt.
Wann möchten Sie verkaufen?
Ihre Bewertung wird erstellt …
Ertragswert wird berechnet
Ihre Wertanalyse
Geschätzter Marktpreis
—
- Vergleichbare Objekte am Markt
- Marktmieten im Umkreis
- Bruttorendite
- Entwicklungspotenzial (Baureserve)
- Mietertrag p. a.
- Preis je m² Wohnfläche
- Preis je Wohnung
- Erwerbsnebenkosten im Kanton
Geschätzter Wohnungsspiegel
| Whg. | Geschoss | Zimmer | Fläche | Miete CHF/Mt.* |
|---|
* Ansatz BFS-Strukturerhebung 2024 (Neubezüge), nach Lage und Zustand justiert. Die effektiven Mieten Ihrer Verträge können davon abweichen.
Rechtliche Grundlagen: Zonen, Gestaltungspläne, Baureglement
Bauliche Entwicklung in der Umgebung
Marktbewegung in der Gemeinde
Risiken aus den Katastern
Preisentwicklung der Gemeinde
Grundlagen aus den amtlichen Registern
Möchten Sie verkaufen?
Dann lohnt sich der zweite Blick. Wir prüfen, was Käufer für Ihre Liegenschaft heute tatsächlich bezahlen, und begleiten Sie bis zur Unterschrift. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Die Detailanalyse, von Menschen gerechnet
Wir prüfen Mikrolage, Vergleichstransaktionen und Sanierungspotenzial Ihrer Liegenschaft. Innert 24 Stunden erhalten Sie eine belastbare Preisempfehlung, diskret und ohne Verpflichtung.
Angefordert. Wir melden uns innert 24 Stunden mit der Detailanalyse.
Zur Einordnung. Die Werteinschätzung beruht auf den amtlichen Registern und Geodiensten der Schweiz sowie auf der laufenden Marktbeobachtung von mfhcheck. Sie ist eine indikative Bandbreite auf Basis der uns bekannten Angaben und ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA/SVKG. Die Bandbreite bildet ab, was gut vorbereitete Verkäufe über dem Richtwert erzielen. Für eine belastbare Preisempfehlung prüfen unsere Experten Ihre Liegenschaft persönlich: Mikrolage, Zustand, Mietverträge und Potenzial.
Bewertung auf Basis der amtlichen Register und Geodienste der Schweiz. Die vollständige Liste der Datengrundlagen und Attributionen finden Sie unter mfhcheck.ch/quellen. Kartenmaterial © swisstopo · Strassenansicht © Google. Erst mit dem Absenden des Formulars werden Angaben an mfhcheck übermittelt.
Ihr Richtwert—